寸土寸金深圳湾，竟有地块荒了十余年！佳兆业脱手，中信入局，能否推动开发进程？

在毗邻深圳湾的黄金地带荒着一块地，一荒就是十余年。在这期间，周围豪宅楼盘拔地而起，正在建设的歌剧院和地铁站也即将落成，而这块地上生长的只有树林杂草。

这是原由佳兆业持有部分权益的东角头地块，也是佳兆业出售清单上最大的一项资产，同时直接牵动债权人中信方面的利益；大股东达力集团背后是耄耋之年的菲律宾富豪，最早在1999年入主了东角头。

股东权益错综复杂，又遇上佳兆业债务危机，东角头地块的开发规划一直停留在纸面。最近，佳兆业持有的部分权益连同其他几项资产一同转手给中信，被市场视为保护债权的一种隔离操作。达力集团对这一新进展没有表态，地块开发主体的强制清算工作也一再延期，中信入局能否推动“深圳湾最后一块净地”的开发进展，仍然是未知数。

中信接手佳兆业多项资产

6月21日，深圳市鸿利金融投资控股有限公司（下称鸿利金融）99%的股权易主。这部分股权原本由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业持有，其合伙人为佳兆业和中信信诚资产管理有限公司（下称中信信诚）。股权接手方是深圳市城开信银投资有限公司（城开信银）。

鸿利金融间接持有东角头项目股权。鸿利金融是深圳航运集团大股东，持股70%；深圳航运持有东角头项目运营主体深圳圳华港湾企业有限公司（圳华港湾）51%的股权。也就是说，通过上述股权转让，城开信银拿到了东角头项目接近35.7%的股权。

交易发生时城开信银仅仅成立一周，从股权上看它是西部信托的全资子公司，股权穿透后的实控人是陕西省国资委。但这并不是一个陕西国资“抄底”深圳房企的故事，城开信银的管理层中浮现出“中信系”的身影。

企查查显示，城开信银法定代表人、董事长刘星同时是中信城开（深圳）有限公司董事长、中信城开投资集团有限公司总经理。城开信银的总经理胡峰在中信城市发展股权投资基金管理（深圳）有限公司所管理的信石共赢、信陆共赢、信云共赢等三家有限合伙企业中持有份额。这些“中信”开头的公司均为中信城开的子公司，后者聚焦于城市更新改造和城市开发运营等业务，是中信集团一级全资子公司。

此外，城开信银还有两位董事来自佳兆业，董事李海鸣是佳兆业派驻上市公司联席总裁董事刘立好是佳兆业深圳公司副董事长。从主要人员的安排来看，中信方面在其中掌握着较高的话语权。

佳兆业和中信方面此前就有过深入合作。2015年前后佳兆业曾陷入经营和债务危机，当年底中信银行深圳分行联合信托公司对佳兆业提供约300亿元纾困贷款。其中200亿元用于置换佳兆业位于深圳、上海、杭州等地九个项目的债务；其余100亿元作为佳兆业项目后续开发贷款。

“中信方面并不是完全接盘东角头项目，其中可能有优先劣后的债务安排，项目收益还完中信债务后如果有多出的部分，还可以归还佳兆业，而西部信托只是一个通道。这样一方面可以隔离风险，因为佳兆业已经处于流动性危机了；另一方面也可以防止其他债权人‘狮子大开口’。”一位熟悉该项目的人士告诉证券时报·e公司记者。

有市场消息称，包括招商蛇口在内的多家公司曾有意买下该地块，但与佳兆业在价格方面没有谈拢。

东角头对佳兆业“回血”有着重要意义，堪称其核心项目。佳兆业此前给出的资产处置清单信息显示，该宗住宅、办公地块面积39万平方米，权益货值298.35亿元。这项清单总共涉及25宗资产，大部分为深圳商业地产项目，权益货值超818亿元，而东角头项目货值排在第一。

实际上，佳兆业还有多项资产也转手给了中信方面。几乎与东角头项目同时，深圳市佳富东部旅游开发有限公司（下称佳富东部）、深圳市兆富德旅游开发有限公司（下称兆富德）、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司（下称佳德美奂）各51%股权转让给城开信银。

上述三家公司是佳兆业在深圳东部的金沙湾国际乐园项目的开发主体，占地面积150万平方米，包含乐园、酒店、公寓三大业务板块。2014年4月，佳兆业联合富德生命人寿以54亿元夺下该地块，这是深圳土地招拍挂以来单宗用地面积最大的一块。在佳兆业的处置清单上，该项目货值达到106.08亿元。

东角头和金沙湾已经冠上中信的名字。在中信城开公众号近期发布的消息中，包含中信城开金沙湾、中信东角头项目，还有中信城开·红树湾项目即将在7月入市；中信城开大厦也在近日挂牌亮相。这意味着后两者也由中信方面接手。

证券时报·e公司记者联系佳兆业和中信城开方面询问转让项目详情，双方均未予回复。

延宕数年开发仍有阻碍

即便中信参与进来，也未必能有效推动东角头项目的开发进展。该地块因为绝佳的位置，在业内甚至被称为“深圳湾乃至蛇口片区最后一块净地”，但其究竟何时能面市仍是未知数。

证券时报·e公司记者实地探访东角头地块，一圈围墙中已经树木繁芜、杂草丛生，其间只有几栋铁皮房、小平房和几台户外停放的工程机械。门口安保人员告诉记者，这块地一直没有动工，现在只有几位圳华港湾的领导和保安在这里，也鲜少有人探访。

与该地块隔着一条路的便是正在建设中的深圳歌剧院，以及13号地铁南延线歌剧院站，预计2025年前全部建成。再往前走，海岸距地块直线距离不过1公里，且紧邻深圳湾至香港的公路大桥。

证券时报·e公司记者从附近房产中介了解到，周围楼盘二手房均价都在20万/平米以上，半岛城邦等海景小区大户型甚至能达30万/平米以上。

坐拥如此豪华的位置，却迟迟得不到开发，与地块上复杂的权益关系有关。前股东佳兆业深陷危机，已无力推动项目开发。而圳华港湾大股东实际上是一家香港上市公司达力集团（0029.HK），持有其49%的股份；另外代表国资的深投控，通过深圳航运间接持有圳华港湾15.3%的股份。

达力集团董事会主席陈永栽是一位菲律宾商界巨鳄，现年88岁，祖籍福建，在2021年福布斯菲律宾富豪榜上排名第12位。陈永栽曾广泛涉足东南亚航空、烟草等产业，并在上世纪九十年代开始密集布局内地房地产业务。

正是在这一时期，达力集团联合深圳航运入主东角头项目地块。公开资料显示，1999年，圳华港湾与深圳市规划国土局达成协议，东角头货运港口允许圳华港湾重建开发为综合商业项目，并向深圳市国土部门缴纳2.1亿元土地金。

“陈永栽熟悉房地产，也很有眼光，在当时就看中了这块地的价值。后来达力集团还一度希望将股权由49%增资提升至80%，但深圳航运方面不同意，最终也没有成功。”一位长期关注达力集团的投资人告诉证券时报·e公司记者。

佳兆业是在2013年深圳航运改制时参与进来的。通过对一系列私人持股的收购，佳兆业实现对深圳航运70%股权的控制，据公司披露收购代价超过58亿元。

不过，在此后数年中，东角头地块一直未能动工，土地价值却大幅攀升。或许正是由于价值不菲且升值迅速，佳兆业和达力集团一直存在矛盾。

圳华港湾目前正处在强制清算程序中，这也是制约土地开发的直接因素。早在2014年，圳华港湾经营期届满。2016年，深圳航运向法院提起强制清算圳华港湾申请。达力集团在当时表示，由于集团及另一合营方之间存在多方面分歧，清算进展非常缓慢。迄今合营双方尚未能就清算事宜达成任何重大协议或共识。

此后强制清算经历了多次延期，时至今日仍在进行。据达力集团今年1月公告，清算组再进一步延长强制清算六个月之期限至2022年7月。

一位接近圳华港湾的负责人告诉证券时报·e公司记者，这轮强制清算准确的截止日期是7月5日，现在还不清楚清算组是否再次申请了延期。对于中信方面的参与，他认为或许会加快开发进程，“不清楚中信那边具体的计划，我们也是后来听说转让的消息，到目前为止还没有接触过中信的人，他们也从来没有来这块地上看过，项目改名字应该是他们自己的操作。因为疫情等原因，达力方面这两年也没有来过这块地。”

“达力集团在年报里说会尽力确保强制清算情况下的最佳利益。但老板陈永栽几乎没有对外透露过他的态度，而且由于年龄等原因，他可能已经缺乏开发国内房地产的能力了。”上述达力集团投资人表示。

证券时报·e公司记者向达力集团发函询问项目推进情况，对方表示已收到采访函，但截止发稿尚未回复。

此外，这块地还存在多个法律纠纷。企查查显示，东角头地块的租客深圳市亘富康信物流有限公司从2013年就产生土地租赁合同纠纷，近期亘富康信再度把圳华港湾等主体告上法庭，案由为其他行政，一审裁判结果尚未公布。

在2021年9月，佳兆业曾召集多位投资机构分析师来到东角头地块，并对该地块总货值给出700亿元以上的预期。此前流出的佳兆业规划图中，这一地块将高楼林立，俯瞰海湾。今年2月，该地块获得建筑规划许可证，有效期至2023年2月。然而，开发工作何时能真正动工，还有很多关系和问题有待厘清。