日前，上交所对国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金（简称“复星商业REIT”）申报进行了首轮反馈，分别从业务参与人资质、不动产合规性、项目经营与财务、资产评估与估值合理性、基金运作与治理等方面提出审核问询。

据悉，复星商业REIT底层资产为复星旅文旗下三亚·亚特兰蒂斯，由复星旅文斥资超百亿元打造，2018年正式开业。历经八年运营，项目已步入成熟收获期。其坐落于三亚海棠湾核心地段，总建筑面积约30.89万平方米，拥有1314间全海景客房等。依托海南自贸港区位红利与顶级配套资源，已构筑起稳固的核心竞争壁垒。

自项目开业以来，已累计接待游客超4000万人次，2023年、2024年营业收入分别达16.94亿元和15.45亿元，EBITDA（息税折旧摊销前利润）分别为7.27亿元、6.24亿元，运营净收益率（NOI率）稳定在38%至40%区间，盈利水平领先国内同类项目。

据国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书显示，2022至2024年，项目酒店入住率从42.96%稳步提升至83.75%，非房收入占比超50%。

据了解，复星商业REIT落地后，复星旅文子公司海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司将继续担任项目运营管理机构并承担运营管理责任，完整保留原有核心运营团队、高端品牌体系与标准化服务管控模式，全程负责项目经营、业态优化、品质升级与客户服务。同时，原始权益人海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司拟战略配售不少于20%基金份额，深度绑定投资者利益，保障项目持续稳定创收，维护基金份额持有人长期利益。

值得一提的是，复星商业REIT也是商业不动产纳入公募REITs试点范围后，国内首批酒店类公募REITs项目之一。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对记者表示，商业不动产REITs试点启动，标志着我国公募REITs市场正式进入“基础设施+商业不动产”并行发展阶段。随着相关试点政策及配套规则逐步落地，市场参与积极性明显提升。截至5月6日，已有20单商业不动产REITs申报至沪深交易所，计划募集资金合计约700亿元，底层资产覆盖购物中心、奥特莱斯、酒店等多种类型。

曹晶晶表示，我国商业不动产存量规模庞大，大量优质资产长期沉淀，商业不动产REITs为其提供市场化退出渠道，打通“存量盘活—资金回笼—再投资”闭环。对企业端而言，商业不动产REITs不仅拓宽了权益融资与资产证券化路径，也在一定程度上强化了对资产运营能力的约束机制，使企业从“资产持有逻辑”向“资产运营逻辑”转变，同时也有助于优化资产负债结构。对资本市场而言，商业不动产REITs丰富了以稳定现金流为核心特征的大类资产供给，为中长期资金提供了新的工具选择，进一步完善了不动产金融产品体系。